Pentru chiria primită în 2026 de la o persoană fizică, Codul fiscal scade din chiria anuală din contract o cotă forfetară de 20% (art. 84 alin. (3)) și aplică impozit de 10% pe rest (art. 123 alin. (2)). Adică 8% din chirie. Contractul se înregistrează la ANAF în 30 de zile (art. 83 alin. (5)).
Acest ghid explică ce prevede legea, cu titlu informativ. Nu este consultanță juridică pentru o situație anume; pentru cazul tău concret, un contabil sau un avocat îți poate spune cum se aplică.
Cum se calculează impozitul pe chirie în 2026?
Din punctul de vedere al Codului fiscal, chiria e un venit din „cedarea folosinței bunurilor”, adică din faptul că lași pe altcineva să folosească un bun al tău (art. 83 alin. (1)). Calculul are trei pași.
- Venitul brut este chiria prevăzută în contract pentru anul respectiv, „indiferent de momentul încasării chiriei” (art. 84 alin. (2)). Dacă chiriașul plătește cheltuieli care, potrivit legii, cad în sarcina proprietarului, valoarea lor se adaugă la venitul brut (alin. (1)).
- Venitul net se obține scăzând din brut cheltuieli „determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra venitului brut” (art. 84 alin. (3)). Este o deducere forfetară: nu trebuie să dovedești cheltuieli reale.
- Impozitul este 10% din venitul net anual (art. 123 alin. (2)).
Forma actuală a art. 84 alin. (3) a fost introdusă de Legea nr. 239/2025 și, potrivit notei de la articol, se aplică „începând cu veniturile aferente anului 2026”. Dacă chiria e stabilită în euro sau altă valută, venitul brut anual se calculează la cursul mediu anual comunicat de BNR pentru anul respectiv (art. 84 alin. (3^1)). Proprietarul nu e obligat să țină registru de evidență fiscală sau contabilitate (art. 84 alin. (10)).
Contează cine plătește chiria?
Da. Codul fiscal are reguli diferite după cine e chiriașul și ce fel de închiriere este:
| Chiriaș persoană fizică | Chiriaș firmă (entitate care ține contabilitate) | Camere închiriate pe termen scurt (1–7 camere) | |
|---|---|---|---|
| Deducerea forfetară | 20% | 20% | 30% |
| Cota de impozit | 10% din net | 10% din net | 10% din net |
| Cine calculează impozitul | proprietarul, în Declarația unică | firma, la fiecare plată, prin reținere la sursă | proprietarul, în Declarația unică |
| Venitul brut | chiria din contract, indiferent când e încasată | suma din contract, la fiecare plată | sumele încasate, fără comisionul platformei |
| Temei | art. 84, art. 123 alin. (2) | art. 84^1 | art. 85 |
Când chiriașul e o firmă, impozitul reținut de ea „reprezintă impozit final” și îl plătește tot ea, până pe 25 a lunii următoare (art. 84^1 alin. (6)). Excepție: dacă chiria se plătește exclusiv în natură sau din garanția folosită pentru chirie, proprietarul calculează singur impozitul, prin Declarația unică (alin. (8)).
Închirierea pe termen scurt înseamnă închirierea neîntreruptă a unei camere aceleiași persoane pentru cel mult 30 de zile (art. 83 alin. (3)). De la anul în care numărul camerelor închiriate astfel trece de 7, venitul devine venit din activități independente (alin. (4)), cu alte reguli.
Trebuie înregistrat contractul de închiriere la ANAF?
Da, cu câteva excepții. Potrivit art. 83 alin. (5), cei care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor au obligația înregistrării contractului, „precum și a modificărilor survenite ulterior, în termen de cel mult 30 de zile de la încheierea/producerea modificării acestuia, la organul fiscal competent”.
Obligația nu se aplică arendării și închirierii pe termen scurt a camerelor. Dacă locuința are mai mulți proprietari, prin contract se desemnează cel care face înregistrarea (tot alin. (5)). Procedura concretă se stabilește prin ordin al președintelui ANAF (alin. (6)).
Ce efecte are înregistrarea în relația cu chiriașul, inclusiv titlul executoriu, găsești în ghidul Închirierea pe înțelesul tuturor.
Când se declară și se plătește impozitul?
Chiria e una dintre categoriile pentru care se depune Declarația unică (art. 122 alin. (1) lit. c)). Termenul este 25 mai inclusiv al anului următor (art. 122 alin. (3)), deci 25 mai 2027 pentru chiriile din 2026. Impozitul se plătește până la același termen (art. 123 alin. (7)).
Art. 122 alin. (2) mai prevede că declarația se depune și când începi să obții chirie în cursul anului (cu excepția chiriilor plătite de firme, unde impunerea e finală), precum și când se modifică sau încetează contractul. Termenul rămâne cel de 25 mai. Mai multe despre declarație, în ghidul despre Declarația unică.
Se plătește CASS pe chirie?
Se poate. Chiria e o categorie de venit supusă CASS (art. 155 alin. (1) lit. e)), dar contribuția se datorează doar dacă venitul net din chirii, adunat cu celelalte venituri de la lit. c)-h) (dividende, dobânzi, drepturi de autor și altele), ajunge la cel puțin 6 salarii minime (art. 170 alin. (2) și (4) lit. c)).
Pentru veniturile din 2026, salariul minim folosit este cel de la 1 ianuarie 2026 (art. 135^1 alin. (3)), adică 4.050 lei. Pragul de 6 salarii este deci 24.300 lei, iar CASS-ul se calculează la o bază fixă de 6, 12 sau 24 de salarii minime, cu cota de 10% (art. 170 alin. (3), art. 156). Tabelul complet, cu sumele în lei, este în ghidul despre pragurile CASS în 2026. CAS (pensie) nu se datorează pentru chirii: chiriile nu apar printre veniturile enumerate la art. 137 alin. (1).
Exemplu practic: un apartament închiriat cu 2.600 de lei pe lună
Un exemplu general, ca să arate pașii. Nu este analiza unui caz anume.
Mihai închiriază un apartament unei persoane fizice, cu 2.600 lei pe lună, pentru tot anul 2026. Nu mai are alte venituri din chirii, investiții sau drepturi de autor.
- Contractul se înregistrează la ANAF în cel mult 30 de zile de la semnare (art. 83 alin. (5)).
- Venitul brut: chiria din contract pe an, 12 × 2.600 = 31.200 lei (art. 84 alin. (2)).
- Deducerea forfetară: 20% din 31.200 = 6.240 lei, deci venitul net este 24.960 lei (art. 84 alin. (3)).
- Impozitul: 10% din 24.960 = 2.496 lei (art. 123 alin. (2)).
- CASS: venitul net de 24.960 lei trece de pragul de 24.300 lei, deci baza este 24.300 lei, iar CASS-ul este 2.430 lei (art. 170 alin. (2)-(3)).
- Ambele se declară și se plătesc până la 25 mai 2027 (art. 122 alin. (3)). În total, 4.926 lei, adică aproximativ 15,8% din chiria anuală.
Două variante, cu același calcul:
- La 2.500 lei pe lună, venitul net ar fi 24.000 lei, sub pragul de 24.300 lei. Impozitul ar fi 2.400 lei, iar CASS nu s-ar datora pentru acest venit.
- Dacă chiriașul ar fi o firmă, ea ar calcula la fiecare plată venitul net (2.600 lei minus 20%, adică 2.080 lei) și ar reține 10% din el, adică 208 lei, ca impozit final (art. 84^1 alin. (3), (5) și (6)). Pe an, tot 2.496 lei. Venitul net din chirie contează în continuare la pragul CASS (art. 170 alin. (4) lit. c)).
Întrebări frecvente
Se mai aplică deducerea forfetară de 20% la chirii în 2026?
Da. Art. 84 alin. (3), în forma aplicabilă veniturilor din 2026, scade din venitul brut cheltuieli calculate cu cota de 20%.
Plătesc impozit și pe chiria pe care chiriașul nu mi-a plătit-o încă?
Venitul brut se stabilește pe baza chiriei din contract, „indiferent de momentul încasării chiriei” (art. 84 alin. (2)).
Cum se calculează impozitul dacă chiria e în euro?
Venitul brut anual se determină la cursul de schimb mediu anual comunicat de BNR pentru anul în care s-a realizat venitul (art. 84 alin. (3^1)).
Am salariu. Mai plătesc CASS pe chirie?
Art. 170 nu face excepție pentru salariați: dacă venitul net din chirii și celelalte venituri de la lit. c)-h) ajunge la 6 salarii minime, se datorează CASS (art. 170 alin. (2)).
Ce impozit e pe închirierea în regim de cazare, pe platforme?
Pentru 1–7 camere închiriate pe termen scurt, venitul net este venitul încasat minus 30%, iar impozitul este 10% din el, final (art. 85 alin. (2) și (6)). Comisionul reținut de platformă nu intră în venitul brut (alin. (3)).
Ultima actualizare: Octombrie 2026
Sursele oficiale
Textele citate mai sus vin din baza noastră de legislație, actualizată zilnic. Poți verifica fiecare act în forma oficială publicată de Ministerul Justiției — linkurile de mai jos duc la forma consolidată în vigoare:
- Codul fiscal (Legea nr. 227/2015) — articolele 83, 84, 84^1, 85, 122, 123, 135^1, 137, 155, 156, 170 — vezi forma oficială pe legislatie.just.ro
- HG nr. 1.506/2024 privind salariul minim brut pe țară (abrogată de la 1 iulie 2026; relevantă pentru valoarea de la 1 ianuarie 2026) — articolul 1 — vezi forma oficială pe legislatie.just.ro
ai-aflat oferă informații despre legislația din România, cu trimitere la sursele oficiale. Acest articol nu reprezintă consultanță juridică personalizată.