Într-o închiriere, drepturile vin din contract și din Codul civil, în această ordine: ce ați scris în contract se aplică, atât timp cât nu încalcă legea. Cele mai frecvente două conflicte sunt garanția care nu se mai întoarce și chiriașul care nu mai plătește — amândouă au o procedură clară, explicată mai jos.
Contractul de închiriere este reglementat de Codul civil. Un contract înregistrat la ANAF îi dă proprietarului un avantaj practic important: potrivit Codului civil, contractele înregistrate la organele fiscale „constituie titluri executorii pentru plata chiriei" (art. 1.798), ceea ce scurtează mult drumul până la recuperarea banilor.
Chiriașul nu mai plătește. Ce pot face?
Evacuarea are o procedură proprie, cu notificare și termene: potrivit Codului civil, se face „în baza unei hotărâri judecătorești", dacă legea nu prevede altfel (art. 1.831). Nu se face prin schimbarea încuietorii — asta te pune pe tine în ilegalitate.
Cum evacuezi legal un chiriaș rău-platnic
Proprietarul nu îmi dă garanția înapoi. E legal?
Garanția se restituie la finalul contractului, mai puțin sumele justificate pentru daune sau restanțe. Codul civil face distincția: la restituire, chiriașul trebuie să predea locuința în starea în care a primit-o, „în afară de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii" (art. 1.821) — „uzura normală" nu se scade din garanție.
Proprietarul nu îți dă garanția înapoi: ce poți face
Întrebări frecvente
Poate proprietarul să intre în locuință fără acordul meu?
Nu oricând. Codul civil îl obligă pe proprietar să asigure chiriașului „folosința liniștită și utilă a bunului" și să se abțină de la orice faptă care ar stânjeni această folosință (art. 1.789); poate examina locuința doar la intervale rezonabile, fără să provoace o stânjenire nejustificată (art. 1.804).
Cine plătește reparațiile?
Regula din Codul civil: proprietarul face reparațiile necesare menținerii locuinței în stare de folosință, iar reparațiile locative, care țin de folosința obișnuită, sunt în sarcina chiriașului (art. 1.788 și art. 1.802). Contractul poate detalia, dar nu poate răsturna complet acest echilibru.
Pot pleca înainte de termen?
Da. Pentru un contract pe durată determinată, legea îți dă dreptul să denunți unilateral contractul printr-o notificare, cu un preaviz de cel puțin 60 de zile — chiar dacă acest drept nu e scris în contract, o clauză contrară fiind considerată nescrisă (art. 1.825). Plecarea fără să respecți acest preaviz îl poate îndreptăți pe proprietar să rețină din garanție echivalentul perioadei neanunțate.
Contractul trebuie înregistrat la ANAF ca să fie valabil?
Nu. Potrivit Codului civil, „contractul de locațiune se consideră încheiat îndată ce părțile au convenit asupra bunului și prețului" (art. 1.781) — înregistrarea la ANAF nu e o condiție de valabilitate, ci o formalitate fiscală care îi aduce proprietarului avantajul titlului executoriu (art. 1.798).
Neplata chiriei duce automat la evacuare?
Nu automat. Neplata e o neexecutare a obligațiilor contractuale, care dă proprietarului dreptul să ceară rezilierea contractului (art. 1.830); evacuarea propriu-zisă urmează abia după reziliere, cu propria ei procedură. Detalii în ghidul despre evacuare.
Ultima actualizare: August 2026
Sursele oficiale
Textele citate mai sus vin din baza noastră de legislație, actualizată zilnic. Poți verifica fiecare act în forma oficială publicată de Ministerul Justiției — linkurile de mai jos duc la forma consolidată în vigoare:
- Codul civil — articolele 1.781, 1.788, 1.789, 1.798, 1.802, 1.804, 1.821, 1.825, 1.830, 1.831 — vezi forma oficială pe legislatie.just.ro
ai-aflat oferă informații despre legislația din România, cu trimitere la sursele oficiale. Acest articol nu reprezintă consultanță juridică personalizată.
Acest ghid explică ce prevede legea, cu titlu informativ. Nu este consultanță juridică; pentru situația ta concretă, un avocat sau notar îți poate spune cum se aplică.