Ce spune legea despre evacuarea unui chiriaș

Potrivit Codului civil, evacuarea unui chiriaș se face, în principiu, în baza unei hotărâri judecătorești (art. 1.831). Legea prevede și o procedură specială, mai rapidă decât un proces obișnuit, în Codul de procedură civilă: o notificare scrisă, cu termen de 30 de zile, urmată, dacă chiriașul nu eliberează locuința, de o cerere în instanță judecată de urgență. Pașii și articolele exacte, mai jos.

Acest ghid face parte din seria despre închirierea pe înțelesul tuturor. Pentru situația în care proprietarul nu returnează garanția, vezi ghidul dedicat.

Poate fi evacuat un chiriaș fără hotărâre judecătorească?

Regula generală din Codul civil este clară: "Dacă prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriașului se face în baza unei hotărâri judecătorești" — art. 1.831 alin. (1). Proprietarul nu poate, potrivit acestei reguli, să schimbe încuietorile sau să scoată singur bunurile chiriașului din locuință, chiar dacă acesta nu mai plătește chiria.

O singură situație descrisă de lege scapă cerinței unei hotărâri: evacuarea voluntară. Dacă, după ce a fost notificat, chiriașul părăsește el însuși locuința, proprietarul "poate intra în posesia acesteia, de drept, fără nicio procedură judiciară de evacuare" — art. 1.040 Cod proc. civ.. Legea consideră locuința părăsită și în cazuri precum returnarea cheilor sau ridicarea bunurilor din imobil de către chiriaș.

Până la eliberarea efectivă a locuinței, chiriașul rămâne obligat la plata chiriei prevăzute în contract, plus repararea oricăror prejudicii cauzate proprietarului — art. 1.831 alin. (2).

Ce prevede legea când chiriașul nu plătește chiria?

Neplata chiriei este, potrivit Codului civil, o neexecutare a obligațiilor contractuale. Când, fără justificare, o parte a contractului de închiriere nu își execută obligațiile, cealaltă parte "are dreptul la rezilierea contractului" — art. 1.830 alin. (1). Același articol dă proprietarului și dreptul de a cere instanței rezilierea atunci când chiriașul sau persoanele găzduite de el au un comportament care face imposibilă conviețuirea cu vecinii sau împiedică folosirea normală a locuinței ori a părților comune (art. 1.830 alin. (2)).

Rezilierea pentru neplată este un temei distinct de denunțarea unilaterală a contractului (situația în care oricare parte pune capăt unui contract fără termen fix sau, cu preaviz, unui contract pe durată determinată — art. 1.824 și art. 1.825 Cod civil). Neplata chiriei duce la reziliere pentru neexecutare, nu la o simplă denunțare — distincție relevantă pentru ce trebuie dovedit în instanță.

Cum arată procedura specială de evacuare din Codul de procedură civilă?

Pe lângă calea obișnuită (o acțiune civilă de drept comun), legea prevede o procedură specială, mai rapidă, dedicată exact evacuării — aplicabilă "în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foștii locatari sau alte persoane" — art. 1.034 Cod proc. civ.. Pașii prevăzuți de lege:

1. Notificarea scrisă. Când dreptul chiriașului de a folosi locuința s-a stins — prin expirarea termenului, prin acțiunea proprietarului, prin neplata chiriei sau din orice altă cauză — și proprietarul dorește să intre în posesia locuinței, trebuie să îl notifice în scris pe chiriaș, prin executor judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze și să predea locuința în cel mult 30 de zile de la comunicarea notificării — art. 1.038 alin. (1) Cod proc. civ..
2. Evacuarea voluntară, dacă are loc. Dacă locuința e eliberată în urma notificării, proprietarul intră în posesie fără nicio procedură judiciară — art. 1.040.
3. Sesizarea instanței, dacă chiriașul nu se conformează. Dacă chiriașul refuză să elibereze locuința, proprietarul poate cere judecătoriei să dispună, printr-o hotărâre executorie, evacuarea imediată pentru lipsă de titlu — art. 1.041. Competentă este judecătoria în raza căreia se află locuința, chiar dacă între timp chiriașul a părăsit-o sau contractul a încetat — art. 1.036.
4. Judecata. Cererea de evacuare se judecă, de regulă, cu citarea părților, de urgență, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare — art. 1.042 Cod proc. civ.. Legea prevede și o excepție de la citare, pentru cazul în care evacuarea pentru neplata chiriei se cere pe baza unui contract care constituie el însuși titlu executoriu pentru acea plată — ce tipuri de contracte îndeplinesc exact această condiție este un aspect tehnic pe care îl tratăm separat.

Dacă locuința pare abandonată — activitatea a încetat, chiriașul a returnat cheile sau și-a ridicat bunurile — legea prezumă că a fost părăsită, ceea ce simplifică intrarea proprietarului în posesie (art. 1.040 alin. (2)).

Procedura specială sau acțiunea de drept comun — ce prevede fiecare

Legea nu obligă proprietarul să aleagă procedura specială. Potrivit Codului de procedură civilă, "reclamantul are alegerea între procedura reglementată de prezentul titlu și procedura de drept comun" — art. 1.035 alin. (1). Același articol precizează că procedura specială nu afectează dreptul proprietarului la chiria restantă sau la despăgubiri, drepturi care rămân valabile indiferent de calea aleasă (art. 1.035 alin. (2)).

Chiriaș sau ocupant fără niciun drept — contează diferența?

Da, pentru termenul de notificare. Legea definește locațiunea, în sensul acestei proceduri, larg — "orice locațiune scrisă sau verbală, incluzând și sublocațiunea" — art. 1.034 alin. (2) Cod proc. civ.. Pentru un fost chiriaș, termenul de notificare este de 30 de zile (art. 1.038). Pentru un ocupant care nu a avut niciodată un drept locativ, legea prevede un termen mai scurt: proprietarul îl notifică să elibereze locuința "în termen de 5 zile de la comunicarea notificării" — art. 1.039 Cod proc. civ..

Pentru comunicarea actelor procedurale, legea consideră că locatarul sau ocupantul are domiciliul obligatoriu la imobilul pe care îl ocupă fără drept; dacă imobilul e închis, notificările și citațiile se afișează la ușă — art. 1.037 Cod proc. civ..

Cât durează, realist?

Legea prevede caracterul de urgență și dezbaterile sumare pentru procedura specială (art. 1.042), dar nu fixează un termen total, de la notificare până la eliberarea efectivă a locuinței. Durata reală depinde de instanță, de eventualele contestații ale chiriașului și de etapa de executare a hotărârii, așa că nu poate fi dată o cifră general valabilă.

Întrebări frecvente

Ultima actualizare: Iulie 2026 · Autor: Vlad Tudor

ai-aflat oferă informații despre legislația din România, cu trimitere la sursele oficiale. Acest articol nu reprezintă consultanță juridică personalizată.

Acest ghid explică ce prevede legea, cu titlu informativ. Nu este consultanță juridică; pentru situația ta concretă, un avocat sau notar îți poate spune cum se aplică.