Legea civilă obligă chiriașul să restituie locuința la încetarea contractului, dar nu conține o normă generală care să fixeze un termen legal de restituire a garanției — asta rămâne, de regulă, o chestiune de contract, guvernată de regulile generale privind executarea obligațiilor din Codul civil. Dacă proprietarul întârzie sau refuză plata, legea prevede o cale rapidă în instanță: ordonanța de plată. Detaliile și articolele, mai jos.
Acest ghid face parte din seria despre închirierea pe înțelesul tuturor.
Ce lege se aplică garanției de la chirie?
Pe internet circulă des ideea că OUG 40/1999 (privind protecția chiriașilor) ar fixa un termen legal de 3 luni pentru restituirea garanției. Am verificat direct actul: OUG 40/1999 chiar conține astfel de reguli — dar ele nu se aplică unui contract de închiriere obișnuit, între un proprietar persoană fizică și un chiriaș.
Actul își definește singur domeniul de aplicare. Art. 13 exclude expres din regimul lui "contractele de închiriere încheiate de chiriași cu proprietari persoane fizice", cu excepția unei categorii înguste, istorice (contracte prelungite din anii 1994-1999, legate de foste imobile naționalizate). Iar capitolul care conține regulile despre garanție (art. 37-40) se aplică doar locuințelor din acea categorie și locuințelor care aparțin statului sau unităților administrativ-teritoriale (locuințe de serviciu, de intervenție, cămine pentru salariați).
Cu alte cuvinte: dacă închiriezi un apartament de la un proprietar persoană fizică, printr-un contract obișnuit încheiat azi, OUG 40/1999 nu este actul care reglementează garanția ta. Pentru situația ta, cadrul legal este cel general din Codul civil (Legea 287/2009) — regulile despre contractul de închiriere (locațiune) și despre executarea obligațiilor contractuale.
Ce prevede Codul civil despre garanție și restituirea locuinței?
Codul civil nu folosește noțiunea de "depozit de garanție" ca instrument distinct — garanția rămâne o clauză pe care părțile o stabilesc prin contract. Ce prevede legea, în schimb, sunt regulile generale care se aplică oricărei sume de bani datorate în baza unui contract:
- La încetarea închirierii, chiriașul trebuie să restituie locuința "în starea în care a primit-o, în afară de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii" — art. 1.821 Cod civil. Această distincție (uzură normală vs. degradare) este cea care, în practică, delimitează ce poate reține proprietarul din garanție.
- Chiriașul răspunde pentru degradarea locuinței produsă în timpul folosinței, dacă nu dovedește că a fost un caz fortuit, inclusiv pentru degradările produse de familia sa sau de persoanele cărora le-a permis accesul — art. 1.822 Cod civil.
- Ca și creditor al sumei reprezentând garanția, chiriașul "are dreptul la îndeplinirea integrală, exactă și la timp a obligației" — art. 1.516 Cod civil.
Legea nu stabilește un termen general, valabil pentru orice contract, în care garanția trebuie restituită — acesta depinde de ce ați convenit în contract. Dacă un termen anume (de exemplu "15 zile" sau "30 de zile") nu apare scris în contractul tău, nu poți invoca o cifră legală generală: cea mai apropiată referință e termenul rezonabil în care obligațiile contractuale trebuie executate.
Ce faci mai întâi: notificarea scrisă
Pasul descris de lege înainte de a merge în instanță este punerea în întârziere a debitorului. Codul civil prevede că debitorul (aici, proprietarul) "poate fi pus în întârziere fie printr-o notificare scrisă prin care creditorul îi solicită executarea obligației, fie prin cererea de chemare în judecată" — art. 1.522 Cod civil. O notificare scrisă, cu suma cerută și un termen rezonabil de plată, transformă o simplă cerere verbală într-o dovadă că proprietarul a fost înștiințat oficial — utilă dacă discuția ajunge în instanță.
Dacă proprietarul nu răspunde sau refuză plata, chiriașul are, potrivit legii, dreptul la despăgubiri pentru prejudiciul cauzat de neexecutare — art. 1.530 Cod civil.
Cum ceri banii pe cale legală, dacă notificarea nu are efect?
Legea prevede o procedură specială, mai rapidă decât un proces obișnuit, pentru sumele de bani clar stabilite și scadente: ordonanța de plată, reglementată de Codul de procedură civilă. Se aplică "creanțelor certe, lichide și exigibile constând în obligații de plată a unor sume de bani care rezultă dintr-un contract civil... constatat printr-un înscris" — art. 1.014 Cod proc. civ.. Un contract scris de închiriere, cu suma garanției trecută explicit, se încadrează, în principiu, în această descriere.
Pașii prevăzuți de lege pentru ordonanța de plată:
- Somația. Creditorul (chiriașul) trebuie să îi comunice debitorului, prin executor judecătoresc sau prin scrisoare recomandată cu conținut declarat și confirmare de primire, o somație prin care îi pune în vedere să plătească suma datorată în termen de 15 zile de la primire — art. 1.015 Cod proc. civ..
- Cererea la instanță. Dacă debitorul nu plătește în acest termen, creditorul poate introduce cererea privind ordonanța de plată la instanța competentă să judece fondul cauzei — art. 1.016 Cod proc. civ..
- Contestarea creanței. Dacă proprietarul contestă suma, instanța verifică temeinicia apărării pe baza înscrisurilor de la dosar; dacă apărarea presupune probe suplimentare, instanța respinge cererea de ordonanță de plată, iar chiriașul poate merge pe calea unei acțiuni de drept comun — art. 1.021 Cod proc. civ..
- Emiterea ordonanței. Dacă instanța constată că pretențiile sunt întemeiate, emite o ordonanță de plată în care precizează suma și termenul de plată — art. 1.022 Cod proc. civ..
Ordonanța de plată sau acțiune civilă obișnuită — ce prevede fiecare cale
| Ordonanța de plată | Acțiune civilă de drept comun | |
|---|---|---|
| Temei legal | Art. 1.014 și urm. Cod proc. civ. | Dreptul comun al obligațiilor contractuale, Codul civil |
| Condiție | Creanță certă, lichidă și exigibilă, dovedită printr-un înscris (art. 1.014) | Nu impune aceleași condiții stricte de probă |
| Pas obligatoriu înainte | Somație prealabilă, cu termen de 15 zile (art. 1.015) | Nu există o somație prealabilă impusă de procedură |
| Ce se întâmplă dacă debitorul contestă serios | Instanța poate respinge cererea și trimite părțile spre procedura obișnuită (art. 1.021) | Litigiul se judecă pe fond, cu toate mijloacele de probă |
| Când se alege | Când suma și temeiul contractual nu sunt, în esență, disputabile | Când proprietarul are apărări de fond serioase sau situația e mai complexă |
Contează dacă proprietarul e persoană fizică sau firmă?
Da, pentru alegerea instituției la care te adresezi. Regulile de protecție a consumatorului (printre care intervenția ANPC) vizează raporturile dintre un profesionist și un consumator. Pentru marea majoritate a contractelor de închiriere, proprietarul este o persoană fizică ce închiriază propriul apartament, nu un profesionist — situație în care calea prevăzută de lege pentru recuperarea unei sume de bani este cea civilă (notificare, apoi eventual ordonanța de plată sau acțiune de drept comun), nu o plângere la ANPC. Dacă proprietarul este, într-adevăr, o firmă sau o agenție care închiriază în cadrul activității sale, aplicarea regulilor de protecție a consumatorului este o chestiune separată, care depinde de situația concretă — pentru ea merită verificat individual.
Ce dovezi ajută, potrivit acestui parcurs legal?
Ceea ce contează, dacă lucrurile ajung în instanță, e să poți dovedi conținutul obligației și starea locuinței la predare:
- procesul-verbal de predare-primire de la mutare (dacă a existat), pentru a compara starea inițială cu cea de la final, relevant pentru distincția din art. 1.821 Cod civil;
- poze sau filmări de la momentul eliberării locuinței;
- corespondența cu proprietarul (mesaje, e-mailuri), utilă mai ales dacă a recunoscut acolo suma sau termenul de restituire;
- contractul de închiriere, cu clauza despre garanție — documentul de bază pentru orice cerere, inclusiv pentru ordonanța de plată.
Cât durează, realist?
Legea nu prevede un termen fix pentru întreaga procedură — nici pentru notificare (dincolo de somația de 15 zile din ordonanța de plată), nici pentru soluționarea unei ordonanțe de plată sau a unei acțiuni civile. Durata depinde de instanță, de complexitatea cauzei și de eventualele contestații ale proprietarului, așa că nu poate fi dată o cifră general valabilă.
Întrebări frecvente
Există un termen legal (gen "30 de zile") în care proprietarul trebuie să dea garanția înapoi?
Nu, pentru un contract obișnuit între persoane fizice. Termenele de 3 luni menționate uneori vin din OUG 40/1999, act care nu se aplică unui contract de închiriere obișnuit (vezi mai sus). Termenul concret depinde de ce ați scris în contract; în lipsa lui, se aplică regulile generale privind executarea la timp a obligațiilor din Codul civil.
Poate proprietarul să oprească din garanție pentru uzura normală a apartamentului?
Legea face o distincție: la restituirea locuinței, chiriașul răspunde pentru ce s-a deteriorat din vina lui, nu pentru ce "a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii" — art. 1.821 Cod civil. Uzura normală intră, în principiu, în a doua categorie.
Ce faci dacă proprietarul nu răspunde deloc la notificare?
Legea permite chiriașului să ceară executarea obligației în instanță — fie prin ordonanța de plată (art. 1.014 și urm. Cod proc. civ.), fie printr-o acțiune civilă de drept comun.
Poate chiriașul să ceară garanția înapoi prin ANPC?
Doar dacă proprietarul acționează ca profesionist (de exemplu o firmă sau o agenție care închiriază în cadrul activității sale), nu în cazul unui contract obișnuit între două persoane fizice — situație în care regulile de protecție a consumatorului nu se aplică relației locative.
Ce se întâmplă dacă proprietarul contestă suma cerută prin ordonanța de plată?
Instanța verifică dacă apărarea e întemeiată pe baza dosarului; dacă necesită probe suplimentare, respinge cererea de ordonanță de plată, iar chiriașul poate cere suma pe calea unei acțiuni civile obișnuite — art. 1.021 Cod proc. civ..
Ai o situație ca asta?
Asistentul ai-aflat răspunde la întrebări exact ca aceasta, cu trimitere la articolul de lege aplicabil. Lasă-ne emailul și te anunțăm când revine online.
Anunță-mă la lansareUltima actualizare: Iulie 2026 · Autor: Vlad Tudor
ai-aflat oferă informații despre legislația din România, cu trimitere la sursele oficiale. Acest articol nu reprezintă consultanță juridică personalizată.
Acest ghid explică ce prevede legea, cu titlu informativ. Nu este consultanță juridică; pentru situația ta concretă, un avocat sau notar îți poate spune cum se aplică.